اگر ملکتان شراکتی است، بخوانید

[ad_1]

احکام مال شراکتی شراکت یکی از موضوعاتی است که آثار خوب و بد فراوانی در عالم حقوق برای آن متصور است. یکی از اختلافاتی که ممکن است گریبان دو شریک را بگیرد به زمانی مربوط می شود که دیگری می خواهد سهم خود را بفروشد آن هم به کسی غیر از شریک خودش. در این […]

احکام مال شراکتی

شراکت یکی از موضوعاتی است که آثار خوب و بد فراوانی در عالم حقوق برای آن متصور است. یکی از اختلافاتی که ممکن است گریبان دو شریک را بگیرد به زمانی مربوط می شود که دیگری می خواهد سهم خود را بفروشد آن هم به کسی غیر از شریک خودش. در این حالت قانون حقی را به شریک می دهد که بتواند با همان قیمت سهم دیگری را بخرد که به آن حق شفعه گفته می شود.
ضرب المثل معروفی هست که اگر شریک خوب بود، خدا برای خودش شریک می گرفت. قدیمی ها با این قبیل مثل ها می خواستند بگویند که شریک شدن در ملک و املاک خطرهای فراوانی برای دو طرف به همراه خواهد داشت، از اختلاف و دعوا گرفته تا لج و لجبازی که نهایتا به ضرر هر دو طرف منتهی خواهد شد. اما به هر حال خیلی وقت ها پول یک نفر برای انجام یک کار یا خرید یک ملک کفایت نمی کند و وی برای از دست ندادن سود احتمالی برای خود شریک یا شرکایی می گیرد. شرکت یکی از عقود و قراردادهایی است که به طور خاص در قانون مدنی مشخص شده است و اصطلاحا به آنها عقود معین می گویند. هر چند قانون تمام زوایای این قرارداد را مشخص کرده است و از این بابت جای نگرانی نیست، کسی که تصمیم می گیرد از این قرارداد بهره بگیرد باید بداند که هر کس خربزه می خورد پای لرزش هم باید بنشیند. یکی از معضلات این رابطه حقوقی زمانی خودش را نشان می دهد که شریک بخواهد سهمش را به شخص دیگری بفروشد و با هیچ قیمتی راضی به توافق با شریک سابقش نشود. در این حالت چند سوال پیش می آید؛ آیا شریک دیگر می تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود؟ آیا می تواند خودش سهم شریک را خریداری کند؟ آیا شریک بر خریدار دیگر اولویت دارد و چنانچه فروشنده تمایل به فروش سهم خود به او را نداشت آیا اجبار وی ممکن است؟
اگر شما مثلا با کسی در مالکیت زمینی شریک هستید و او قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و می خواهد پای شخص سومی را در معامله باز کند تا شما را از میدان به در کند، خیلی نگران نباشید؛ در این حالت شما می توانید به محض اطلاع، سهم شریکتان را به همان قیمتی که به دیگری فروخته است بخرید، یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورید و خریدار را از دور خارج کنید؛ به این ترتیب شما مالک تمام مال می شوید.شفعه امتیاز و حق تقدم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند و این حق مورد حمایت قانون است. حق شفعه همان حق شریک دوم است که ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را این طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه (سهم) خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند . بر این اساس هنگام فروش ملک مشترک، حق شفعه سبب می شود شریک برای خرید سهم طرف مقابل خود بر دیگران مقدم شود.
البته به این نکته توجه داشته باشید که قانون مدنی این حق را خیلی هم بدون ضابطه به شریک اعطا نکرده و برای آن شرایط مشخصی در نظر گرفته است.
در مثالی که زدیم اگر شریکتان سهم خود را به دیگری منتقل کرد، شما که با او شریک بوده اید می توانید مال را از چنگ خریدار در آورید البته در صورتی این حق برای شما به وجود می آید که او سهمش را فروخته باشد. پس اگر شریکی سهم خود را صلح کند (عقد صلح یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد) شریک دوم حق شفعه ندارد و این موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه به وجود آمده برای شریک را از بین برد. در خیلی مواقع طرفین برای اینکه حق به وجود آمده برای شریکشان را به نوعی از بین ببرند، معامله انجام شده را به صورت فروش ملک انجام نمی دهند تا شفیع نتواند با استناد به آن، از حق خود استفاده کند. اما اگر شفیع بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع یا همان فروش بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است این حق برای او قابل اعمال خواهد بود.
خوب است بدانید که حق شفعه شامل هبه نیز نمی شود؛ زیرا در هبه یا بخشش نیز مال به دیگری منتقل می شود اما هبه کننده چیزی را می بخشد و در عوض چیزی دریافت نمی کند.
حال که نوبت به خریدار رسیده و شما برای گرفتن مالی که خریده است به سراغش رفته اید، ممکن است او بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه به فروشنده داده عایدش شود، این در حالی است که قانون اجازه این کار را به او نمی دهد و شریک هنگام استفاده از حق شفعه باید مبلغ را که خریدار پرداخته است، نه کمتر و نه بیشتر به او بدهد. در اصطلاح حقوقی به صاحب این حق که همان شریک دیگر فروشنده است، شفیع می گویند.
اگر شما با برادرتان در اتومبیلی شریک بوده اید و اکنون او، سهم خود را به دیگری فروخته است، برایتان خبر خوبی نداریم، چون شما نمی توانید از حق شفعه استفاده کنید؛ شفعه زمانی به وجود می آید که مال مشترک شما و دیگری غیرمنقول (مثلا زمین) باشد، یعنی مالی که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، به صورتی که اگر منتقل شود باعث خرابی یا نقص مال یا محل آن شود. حال شاید این سوال برایتان پیش آمده باشد که آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان ها نیز قابل اعمال است؟ به نظر می رسد به علت اینکه مالکان آپارتمان ها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی خود یعنی بنای بدون زمین هستند و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات است، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود. بد نیست
بدانید که حق شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می شود نیز به وجود نخواهد آمد.
شراکت مشاعی باید حتما بین دو نفر باشد. شاید بپرسید چرا؟ خب اگر تعداد مالکان بیش از دو نفر باشد در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می کنند.
اگر برای شما حق شفعه به وجود آمده است و می خواهید این حق را اعمال کنید باید بدانید که این حق، فوری است، بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه سبب از بین رفتن حقتان می شود پس زود دست به کار شوید. مهلت عرفی اجرای این حق معمولا از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است.
در زمانی که برای شما حق شفعه به وجود آمد، می توانید با پرداخت مبلغی که خریدار پرداخته است، سهم فروخته شده به او را تملک کنید و هرگاه بخواهید از نظر قانونی اقدام کنید طبق رای وحدت رویه صادرشده در دیوان عالی کشور و رویه قضایی باید دعوای خود را به طرفیت خریدار و شریک با هم مطرح کنید تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.
اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟ به استناد قانون بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر کنند یا نسبت به تمام سهم مشترک فروخته شده حق شفعه را اعمال کنند.
اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شما از حق شفعه استفاده کنید مورد خریداری شده را به دیگری بفروشد و بدین ترتیب پای خریدار دیگری به میان بیاید، حق شفعه کماکان برقرار است و اگرشما که شریک مال هستید از حق شفعه استفاده کنید همه معاملات مشتری ای که قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باشد، باطل می شود.


لینک کوتاه
http://dadnegar.com/?p=10685


به کانال تلگرام دادنگار بپیوندید


[ad_2]

لینک منبع

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *